Que casa posso comprar? Simulador 2026
Veja quanto o banco lhe empresta e que casa pode comprar com o seu rendimento e as suas poupanças.
Atualizado em · Regra em vigor desde 1 de agosto de 2026
Quanto posso pedir ao banco?
Desde 1 de agosto de 2026, os bancos em Portugal seguem a Recomendação Macroprudencial 1/2026 do Banco de Portugal: as prestações de todos os seus créditos não podem passar de 45 % do rendimento líquido. Se a taxa for variável ou mista e o empréstimo durar mais de 10 anos, o banco faz a conta com a taxa mais 1,5 pontos, para ver se aguenta uma subida. Para a casa onde vai morar, empresta até 90 % do preço ou da avaliação do banco, o que for mais baixo. O prazo máximo é de 40 anos se o comprador mais velho tiver até 35 anos, e de 35 anos a partir daí.
- Prestações
- até 45 %
- Contam todos os créditos, incluindo os que já paga. Até 31 de julho de 2026, o limite era 50 %.
- Teste de esforço
- +1,5 pp
- Na taxa variável ou mista, o banco testa a prestação com a taxa mais 1,5 pontos. A taxa fixa não tem este teste.
- Prazo
- até 40 anos
- Se o comprador mais velho tiver até 35 anos. Depois dos 35, o máximo é 35 anos.
- Financiamento
- até 90 %
- Do preço ou da avaliação do banco, o que for mais baixo, em habitação própria.
Onde consigo comprar com este orçamento?
Com 297 000 €, chega para um T2 de 90 m² ao preço mediano em 216 dos 226 concelhos com preços publicados (escrituras do INE nos 12 meses até março de 2026). Entre eles, os mais populosos são Sintra, Vila Nova de Gaia e Loures.
Em Onde viver, vê no mapa as freguesias onde as casas se vendem dentro do seu orçamento, pelos preços das escrituras, e escolhe o que quer ter por perto.
Que casa posso comprar com o meu ordenado?
| Salário · 14 meses | Até 35 anos 40 anos · IMT Jovem | Mais de 35 35 anos |
|---|---|---|
| 1 000 €/mês | 124 000 € com 14 370 € | 118 000 € com 14 915 € |
| 1 500 €/mês | 187 000 € com 21 010 € | 178 000 € com 23 895 € |
| 2 000 €/mês | 249 000 € com 27 545 € | 237 000 € com 34 308 € |
| 2 500 €/mês | 311 000 € com 34 080 € | 297 000 € com 45 312 € |
| 3 000 €/mês | 374 000 € com 44 545 € | 356 000 € com 56 388 € |
| 4 000 €/mês | 498 000 € com 68 526 € | 475 000 € com 79 402 € |
Quanto dinheiro preciso para comprar casa?
O banco empresta até 90 % do preço. Os outros 10 % são a entrada. No dia da escritura paga também o IMT, o imposto do selo, a escritura, o registo e as comissões do banco.
| Casa | Entrada | Impostos | Total |
|---|---|---|---|
| 150 000 € | 15 000 € | 3 019 € | 19 319 € |
| 200 000 € | 20 000 € | 6 222 € | 27 522 € |
| 250 000 € | 25 000 € | 10 392 € | 36 692 € |
| 300 000 € | 30 000 € | 14 562 € | 45 862 € |
| 400 000 € | 40 000 € | 23 597 € | 64 897 € |
O total inclui 700 € de escritura e registo e 600 € de comissões do banco. Para outro preço, o simulador IMT faz a conta toda.
Com IMT Jovem e garantia pública
Até aos 35 anos, se comprar casa para habitação própria, pode ter direito ao IMT Jovem e à garantia pública. Com a garantia, o banco pode emprestar 100 % do preço em casas até 450 000 €, sem entrada. Com o IMT Jovem, não paga IMT nem imposto do selo da compra até 330 539 €, e acima disso paga menos.
Numa casa de 250 000 €, precisa de 2 800 € na escritura em vez de 36 692 €.
Perguntas frequentes
O banco soma os rendimentos e as prestações dos dois, mesmo que ganhem valores diferentes. O prazo máximo segue a idade do mais velho. No simulador, escreva o líquido dos dois e a idade do mais velho.
Contam. O banco soma o rendimento do ano e divide por 12. Com 14 salários de 1 500 €, conta 1 750 € por mês. Se recebe 12 salários, escolha 12 junto ao rendimento.
O banco olha para o rendimento declarado no IRS. Divida o líquido do ano por 12 e escolha 12 salários.
Não. O banco conta as prestações de créditos. A renda atual fica de fora.
Não. O simulador conta com casa para habitação própria. Numa segunda casa, o banco empresta até 80 % do preço, o IMT é mais alto e não há IMT Jovem.
Usa as regras do Banco de Portugal que todos os bancos seguem. Cada banco pode ser mais exigente, usar outra taxa ou avaliar a casa abaixo do preço, e aí empresta menos.
O que fica fora do simulador
- Critérios de cada banco, por vezes mais exigentes
- Seguros de vida e multirriscos, pagos além da prestação
- Uma avaliação da casa abaixo do preço de compra
- Casos em que um comprador faz 70 anos durante o prazo
- Com IMT Jovem, contamos também com a garantia pública, que pede ainda rendimento até ao 8.º escalão do IRS
Fontes
- Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 (abre noutro separador) art. 2.º, 4.º a 7.º
- Instrução do Banco de Portugal n.º 23/2023 (abre noutro separador) teste de esforço
- Decreto-Lei 44/2024 (abre noutro separador) garantia pública
- Código do IMT (abre noutro separador) art. 12.º, 17.º, 36.º
- Código do Imposto do Selo (abre noutro separador) verbas 1.1 e 17.1, art. 7.º-A
- Ofício Circulado 40129/2026 (abre noutro separador)
- Decreto-Lei 48-A/2024 (abre noutro separador)
- Perguntas frequentes da AT sobre o IMT Jovem (abre noutro separador)
- Decreto-Lei 97/2026 (abre noutro separador)