Que casa posso comprar? Simulador 2026
Veja quanto o banco lhe empresta e que casa pode comprar com o seu rendimento e as suas poupanças.
Atualizado em · Regra em vigor desde 1 de agosto de 2026
Quanto posso pedir ao banco?
Desde 1 de agosto de 2026, os bancos em Portugal seguem a Recomendação Macroprudencial 1/2026 do Banco de Portugal: as prestações de todos os seus créditos não podem passar de 45 % do rendimento líquido. Se a taxa for variável ou mista e o empréstimo durar mais de 10 anos, o banco faz a conta com a taxa mais 1,5 pontos, para ver se aguenta uma subida. Para a casa onde vai morar, empresta até 90 % do preço ou da avaliação do banco, o que for mais baixo. O prazo máximo é de 40 anos se o comprador mais velho tiver até 35 anos, e de 35 anos a partir daí.
- Prestações
- até 45 %
- Contam todos os créditos, incluindo os que já paga. Até 31 de julho de 2026, o limite era 50 %.
- Teste de esforço
- +1,5 pp
- Na taxa variável ou mista, o banco testa a prestação com a taxa mais 1,5 pontos. A taxa fixa não tem este teste.
- Prazo
- até 40 anos
- Se o comprador mais velho tiver até 35 anos. Depois dos 35, o máximo é 35 anos.
- Financiamento
- até 90 %
- Do preço ou da avaliação do banco, o que for mais baixo, em habitação própria.
Onde consigo comprar com este orçamento?
Com 154 000 €, chega para um T2 de 90 m² ao preço mediano em 148 dos 226 concelhos com preços publicados (escrituras do INE nos 12 meses até março de 2026). Entre eles, os mais populosos são Viseu, Penafiel e Oliveira de Azeméis.
Em Onde viver, vê no mapa as freguesias onde as casas se vendem dentro do seu orçamento, pelos preços das escrituras, e escolhe o que quer ter por perto.
Que casa posso comprar com o meu ordenado?
| Salário · 14 meses | Até 35 anos 40 anos · IMT Jovem | Mais de 35 35 anos |
|---|---|---|
| 1 000 €/mês | 124 000 € com 14 370 € | 118 000 € com 14 915 € |
| 1 500 €/mês | 187 000 € com 21 010 € | 178 000 € com 23 895 € |
| 2 000 €/mês | 249 000 € com 27 545 € | 237 000 € com 34 308 € |
| 2 500 €/mês | 311 000 € com 34 080 € | 297 000 € com 45 312 € |
| 3 000 €/mês | 374 000 € com 44 545 € | 356 000 € com 56 388 € |
| 4 000 €/mês | 498 000 € com 68 526 € | 475 000 € com 79 402 € |
Quanto dinheiro preciso para comprar casa?
O banco empresta até 90 % do preço. Os outros 10 % são a entrada. No dia da escritura paga também o IMT, o imposto do selo, a escritura, o registo e as comissões do banco.
| Casa | Entrada | Impostos | Total |
|---|---|---|---|
| 150 000 € | 15 000 € | 3 019 € | 19 319 € |
| 200 000 € | 20 000 € | 6 222 € | 27 522 € |
| 250 000 € | 25 000 € | 10 392 € | 36 692 € |
| 300 000 € | 30 000 € | 14 562 € | 45 862 € |
| 400 000 € | 40 000 € | 23 597 € | 64 897 € |
O total inclui 700 € de escritura e registo e 600 € de comissões do banco. Para outro preço, o simulador IMT faz a conta toda.
Com IMT Jovem e garantia pública
Até aos 35 anos, se comprar casa para habitação própria, pode ter direito ao IMT Jovem e à garantia pública. Com a garantia, o banco pode emprestar 100 % do preço em casas até 450 000 €, sem entrada. Com o IMT Jovem, não paga IMT nem imposto do selo da compra até 330 539 €, e acima disso paga menos.
Numa casa de 250 000 €, precisa de 2 800 € na escritura em vez de 36 692 €.
Perguntas frequentes
O banco soma os rendimentos e as prestações dos dois, mesmo que ganhem valores diferentes. O prazo máximo segue a idade do mais velho. No simulador, escreva o líquido dos dois e a idade do mais velho.
Contam. O banco soma o rendimento do ano e divide por 12. Com 14 salários de 1 500 €, conta 1 750 € por mês. Se recebe 12 salários, escolha 12 junto ao rendimento.
O banco olha para o rendimento declarado no IRS. Divida o líquido do ano por 12 e escolha 12 salários.
Não. O banco conta as prestações de créditos. A renda atual fica de fora.
Não. O simulador conta com casa para habitação própria. Numa segunda casa, o banco empresta até 80 % do preço, o IMT é mais alto e não há IMT Jovem.
Usa as regras do Banco de Portugal que todos os bancos seguem. Cada banco pode ser mais exigente, usar outra taxa ou avaliar a casa abaixo do preço, e aí empresta menos.
O que fica fora do simulador
- Critérios de cada banco, por vezes mais exigentes
- Seguros de vida e multirriscos, pagos além da prestação
- Uma avaliação da casa abaixo do preço de compra
- Casos em que um comprador faz 70 anos durante o prazo
- Com IMT Jovem, contamos também com a garantia pública, que pede ainda rendimento até ao 8.º escalão do IRS
Fontes
- Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 (abre noutro separador) art. 2.º, 4.º a 7.º
- Instrução do Banco de Portugal n.º 23/2023 (abre noutro separador) teste de esforço
- Decreto-Lei 44/2024 (abre noutro separador) garantia pública
- Código do IMT (abre noutro separador) art. 12.º, 17.º, 36.º
- Código do Imposto do Selo (abre noutro separador) verbas 1.1 e 17.1, art. 7.º-A
- Ofício Circulado 40129/2026 (abre noutro separador)
- Decreto-Lei 48-A/2024 (abre noutro separador)
- Perguntas frequentes da AT sobre o IMT Jovem (abre noutro separador)
- Decreto-Lei 97/2026 (abre noutro separador)